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La rentabilidad media del alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados baja en Madrid
La rentabilidad media del alquiler de una vivienda de 80 metros cuadrados en Madrid se sitúa en un 5,2%, mientras que el alquiler por habitaciones alcanza el 5,5%, según el informe La rentabilidad de la vivienda en España en 2025, elaborado a partir de los precios de venta y alquiler del mes de septiembre por el portal Fotocasa. Pese a la ligera ventaja del alquiler por estancias, la capital y la región madrileña figuran entre las zonas menos rentables del país para este tipo de inversión inmobiliaria.
Según ha explicado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, la clave de esta diferencia radica en que la suma del precio que se cobra por habitación suele superar el alquiler global que pagaría un único inquilino por toda la vivienda. No obstante, el crecimiento paralelo del precio de compra y del alquiler, ambos en torno al 15% anual, limita los márgenes de beneficio a corto plazo, impidiendo grandes repuntes de rentabilidad.
Este escenario ha provocado un desplazamiento de las oportunidades de inversión fuera de los centros urbanos tradicionales. En palabras de Matos, la periferia y los municipios intermedios están adquiriendo un nuevo protagonismo, ya que sus precios de adquisición aún no han experimentado una subida desproporcionada, a diferencia de las grandes capitales donde el margen se reduce.
El estudio pone de relieve contrastes significativos entre comunidades autónomas. En Castilla-La Mancha, por ejemplo, la rentabilidad media de una vivienda de 80 m² alcanza el 7,8%, pero si se opta por el alquiler por habitaciones, la cifra sube hasta el 10,5%. Lo mismo ocurre en Navarra, Extremadura o Cataluña, donde el diferencial entre ambos modelos supera los dos puntos porcentuales.
El orden de las regiones más rentables en alquiler por habitaciones lo encabezan Castilla-La Mancha (10,5%), Navarra (10,1%), Extremadura (9,7%) y Cataluña (9,3%). En el extremo opuesto se encuentran Baleares (5,0%), Madrid (5,5%) y Canarias (6,4%), que ofrecen los rendimientos más bajos, tanto en alquiler completo como por estancias. En el caso concreto de la capital, la rentabilidad media del alquiler por habitaciones se reduce al 4,6%, frente al 4,3% del alquiler convencional.
La diferencia se acentúa todavía más a nivel municipal. Ciudades como Ponferrada, Talavera de la Reina o Sueca superan holgadamente el 11% de rentabilidad en el alquiler por habitaciones, con diferencias de hasta 3,7 puntos respecto al alquiler tradicional. Mientras tanto, en enclaves como Pozuelo de Alarcón, el retorno se estanca en un 4,4%, sin diferencias entre ambas modalidades, lo que confirma que la inversión inmobiliaria rentable ya no está ligada necesariamente a los núcleos urbanos más caros o consolidados.
