El recorrido judicial que terminó con el desahucio de Maricarmen

La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia y declaró extinguido el contrato tras analizar los límites de la segunda subrogación.

El desahucio de Maricarmen, la mujer de 87 años que ha vivido durante décadas en una vivienda del distrito de Retiro, se ejecutó el 23 de septiembre como resultado de un largo recorrido judicial iniciado por la propiedad para recuperar el inmueble por expiración del plazo del contrato de arrendamiento, suscrito originalmente en 1956. El proceso judicial atravesó tres instancias distintas, con sentencias contradictorias que culminaron en la decisión del Tribunal Supremo de ratificar la extinción del contrato.

La vivienda fue objeto de dos subrogaciones tras el fallecimiento de sus sucesivos titulares: la primera en 1960, tras la muerte del padre de Maricarmen, y la segunda en 2005, cuando falleció su madre. La propiedad, representada por Urbagestión Desarrollo e Inversión S.L., consideró que esta segunda subrogación no podía tener carácter vitalicio al no concurrir los requisitos previstos en la normativa legal aplicable a los contratos anteriores a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Primera sentencia favorable a la arrendataria

El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid desestimó la demanda de desahucio en sentencia de 27 de enero de 2022, dando la razón a Maricarmen. La resolución consideró que la propiedad había aceptado tácitamente la subrogación de la arrendataria al haber permitido que durante años continuara ocupando la vivienda y abonando las rentas. Los magistrados valoraron que los propietarios habían mantenido una conducta compatible con su condición de arrendataria, lo que impedía posteriormente reclamar la extinción del contrato.

La Audiencia revoca la sentencia y declara extinguido el contrato

La propiedad recurrió esta decisión ante la Audiencia Provincial de Madrid, que el 30 de junio de 2022 estimó parcialmente el recurso. La Sección Novena revocó la resolución de primera instancia y declaró extinguido por expiración del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 3 de septiembre de 1956.

En su análisis, la Audiencia se centró en los efectos de la segunda subrogación sobre la duración del contrato. La resolución consideró acreditado que Maricarmen comunicó en 2005 su voluntad de subrogarse en la posición de su madre tras el fallecimiento de esta. Sin embargo, aplicó la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que establece límites específicos para las subrogaciones mortis causa en antiguos contratos de arrendamiento.

La interpretación de la Audiencia sobre la duración de la subrogación

Según la interpretación recogida en la sentencia de la Audiencia, cuando se produce una segunda subrogación a favor de un hijo, el contrato queda extinguido a los dos años, salvo que concurran determinadas circunstancias vinculadas, entre otros supuestos, al grado de discapacidad de la arrendataria. La Sala concluyó que en el caso de Maricarmen no se habían acreditado los requisitos que permitirían prolongar la duración del contrato hasta el fallecimiento de la inquilina.

Por ello, la Audiencia estableció que el contrato debería considerarse extinguido dos años después de la segunda subrogación, es decir, en 2007. Aunque reconoció que Maricarmen había continuado pagando la renta y permaneciendo en la vivienda, consideró que se había producido una tácita reconducción del arrendamiento con renovaciones anuales conforme a la normativa civil aplicable, pero sin alterar la conclusión sobre la extinción del contrato de origen.

El rol de la propiedad y el reconocimiento de la subrogación

La sentencia introduce un elemento relevante en la historia judicial del caso. Cuando Urbagestión adquirió la vivienda en junio de 2018, comunicó a Maricarmen que se había subrogado como propietaria en los derechos y obligaciones derivados del contrato y le facilitó una cuenta bancaria para continuar abonando la renta. Meses después, actualizó además la renta conforme a la ley aplicable.

Posteriormente, la propiedad requirió a la arrendataria para que acreditara determinados requisitos relacionados con la subrogación, entre ellos si tenía una discapacidad superior al 65% y la antigüedad de su empadronamiento. Sin embargo, la Audiencia rechazó que esa actuación de la propiedad impidiera posteriormente reclamar la extinción del contrato. La Sala diferenció entre el reconocimiento de que se había producido la subrogación y la duración que legalmente podía tener el contrato después de esa subrogación.

El Tribunal Supremo deja firme la decisión de la Audiencia

Tras la resolución de la Audiencia Provincial, Maricarmen recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, que dictó auto el 13 de diciembre de 2023. La Sala de lo Civil inadmitió el recurso al considerar que carecía manifiestamente de fundamento y declaró firme la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid.

El Supremo dejó firme la interpretación de la Audiencia sobre la duración de la segunda subrogación. En su resolución subraya que la controversia no se refería a si la subrogación había tenido lugar, sino a "la duración del contrato una vez producida", es decir, si debía extinguirse con el fallecimiento de la arrendataria o a los dos años. El tribunal ratificó que el contrato debía extinguirse dos años después de la segunda subrogación en 2005, sin que concurrieran las excepciones legales que permitirían prolongarlo.

Ejecución del desahucio

Tras quedar firme la resolución judicial, el órgano judicial encargado de la ejecución acordó llevar a efecto el lanzamiento de la vivienda, fijando finalmente el 23 de septiembre de 2026 como fecha para ejecutar el desahucio. Ese día, la comisión judicial se desplazó al inmueble con presencia policial para garantizar el normal desarrollo de la actuación.