Por tanto, aunque el banco considere que la vivienda constituye una garantía adecuada, eso no significa que vaya a financiar todo el importe solicitado.
El Banco de España explica que la cuantía de un préstamo hipotecario suele estar vinculada al valor de tasación, aunque la concesión depende de otros factores.
Si quieres conocer con más detalle el procedimiento, puedes consultar nuestra guía sobre cómo funciona una tasación hipotecaria.
Ejemplo de una tasación inferior al precio de compra
Imagina que quieres comprar una vivienda por 300.000 €, pero el informe de tasación establece un valor de 260.000 €.
Supongamos que la entidad acepta financiar el 80 % del valor tasado.
| Concepto | Ejemplo |
|---|
| Precio de compraventa |
300.000 € |
| Valor de tasación |
260.000 € |
| Porcentaje hipotético financiado |
80 % |
| Financiación del ejemplo |
208.000 € |
| Diferencia respecto al precio |
92.000 € |
En este supuesto, el banco prestaría 208.000 € y tú tendrías que aportar 92.000 € para completar el precio de compra, además de los impuestos y gastos que correspondan.
Para entender mejor el impacto, si ese mismo 80 % se aplicara al precio de 300.000 €, el préstamo sería de 240.000 €. La diferencia entre ambas cantidades asciende a 32.000 €.
Es decir, el valor de tasación más bajo puede traducirse en una necesidad de ahorro considerablemente mayor.
Importante: el porcentaje del 80 % es únicamente un supuesto didáctico. No representa una oferta bancaria ni una garantía de financiación. El importe real dependerá de cada entidad, de las características de la operación y de la solvencia del solicitante.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
Cuando la tasación de una vivienda es inferior al precio acordado, la principal consecuencia suele estar relacionada con la financiación. El banco puede ofrecer un préstamo menor del previsto, lo que obliga al comprador a aportar más recursos propios o a replantear las condiciones de la compraventa. Sin embargo, cada operación debe analizarse individualmente.
Puede disminuir la financiación disponible
Si el banco utiliza el valor de tasación como referencia para calcular la cantidad máxima que está dispuesto a prestar, un resultado inferior al precio de compra puede reducir el importe de la hipoteca.
Esto no implica que todas las entidades ofrezcan exactamente la misma financiación. Cada una aplica sus propios criterios y estudia las circunstancias particulares del solicitante.
Puede aumentar el ahorro que necesitas aportar
Es una de las consecuencias que más preocupa a los compradores.
Quizá habías calculado tus ahorros contando con una cantidad determinada de financiación. Si finalmente el préstamo es menor, tendrás que cubrir la diferencia con dinero propio.
Además, no debes olvidar los impuestos y los gastos asociados a la compraventa. Por eso, antes de seguir adelante, es importante recalcular el coste total de la operación.
Puede hacer necesario renegociar la operación
Una tasación inferior al precio pactado también puede abrir la puerta a una nueva negociación con el vendedor.
El informe aporta una referencia técnica que puede ayudarte a justificar tu propuesta, especialmente cuando existe una diferencia relevante entre ambas cantidades.
Eso sí, el propietario no está obligado a aceptar una rebaja. Cualquier modificación del precio dependerá del acuerdo entre las partes.
No significa automáticamente que la compra no pueda realizarse
Recibir una tasación inferior a lo esperado no equivale a perder la oportunidad de comprar.
Puede que dispongas de ahorros suficientes, que el banco te proponga otras condiciones o que sea posible llegar a un nuevo acuerdo con el vendedor.
Antes de tomar una decisión, merece la pena comprobar las cifras y conocer qué alternativas son realmente viables.
Comparativa de posibles escenarios
| Situación | Posible consecuencia | Qué puedes hacer |
|---|
| Tasación inferior al precio |
Mayor necesidad de fondos propios |
Revisar el informe, negociar o estudiar otra tasación |
| Tasación próxima al precio |
Menor diferencia entre ambas cifras |
Continuar el análisis financiero |
| Tasación superior al precio |
El valor tasado supera el importe acordado |
Analizar las condiciones de financiación |
¿Puede denegarse la hipoteca después de hacer la tasación?
Sí. El hecho de haber realizado una tasación no significa que la hipoteca esté aprobada. La entidad financiera debe analizar, además del inmueble, la capacidad económica del solicitante y los riesgos de la operación.
Por eso, el banco puede rechazar una solicitud incluso cuando ya dispone del informe de tasación.
Los motivos pueden ser diversos: ingresos insuficientes, un nivel de endeudamiento elevado, problemas con la documentación o una financiación solicitada que no encaja con los criterios de la entidad.
El Banco de España recuerda que la evaluación de solvencia es un paso imprescindible y que esta no debe basarse principalmente en el valor del inmueble ofrecido como garantía.
Si el banco rechaza la operación, conviene pedir una explicación, revisar las alternativas disponibles y comprobar los plazos y condiciones de cualquier contrato de arras que hayas firmado.
También es importante distinguir entre una solicitud todavía en estudio y una oferta vinculante ya emitida, porque las circunstancias y obligaciones de la entidad pueden ser diferentes.
Para profundizar en este supuesto, consulta nuestra próxima guía sobre qué ocurre cuando una hipoteca es denegada después de la tasación.
¿Qué hacer si la tasación sale baja?
Si el valor de tasación es menor de lo que esperabas, lo primero es averiguar por qué. Encargar otra valoración sin revisar la anterior puede suponer un gasto adicional y no garantiza un resultado diferente.
Hay varias medidas que puedes tomar, y lo recomendable es seguir un orden.
1. Revisar los datos del informe
Empieza por leer el informe con atención.
Comprueba que la dirección, la tipología, la antigüedad y las características de la vivienda sean correctas.
También conviene revisar si aparecen advertencias, condicionantes o circunstancias que puedan afectar a la valoración.
Una cifra inferior a tus expectativas no significa necesariamente que exista un error. Sin embargo, detectar una información incorrecta puede ser un motivo para solicitar su revisión.
2. Comprobar superficies, anexos y documentación
Las características que constan en el informe deben corresponderse con la realidad del inmueble y con la documentación disponible.
Presta especial atención a las superficies utilizadas, la descripción registral y catastral, y la existencia de garajes, trasteros, terrazas u otros anexos.
También pueden resultar relevantes las ampliaciones o reformas realizadas en la vivienda, especialmente si no están correctamente documentadas.
No todas las superficies ni todos los anexos se valoran del mismo modo. Lo importante es verificar que se han identificado y analizado correctamente.
3. Solicitar una revisión si existe algún error objetivo
Si encuentras una discrepancia relevante, puedes contactar con la sociedad que ha elaborado la tasación.
Lo recomendable es explicar qué dato consideras incorrecto y aportar documentación que permita comprobarlo.
Por ejemplo, si la superficie utilizada no coincide con la documentación acreditativa disponible, puedes solicitar que se examine esa diferencia.
Una revisión técnica puede confirmar el resultado inicial o dar lugar a una modificación justificada. No debe entenderse como un procedimiento destinado a conseguir una cifra determinada.
4. Renegociar el precio de compra
Si el informe es correcto, quizá sea el momento de hablar con el vendedor.
Una tasación inferior al precio acordado puede ayudarte a plantear una negociación basada en información técnica, especialmente si la diferencia compromete tu capacidad de financiación.
Puedes explicar cuánto estaría dispuesto a financiarte el banco y qué aportación adicional necesitarías.
El vendedor decidirá si acepta la propuesta, pero una negociación transparente puede facilitar que ambas partes encuentren una solución.
5. Valorar una segunda tasación
Solicitar otro informe es una posibilidad, aunque conviene planteársela después de revisar el primero.
Dos valoraciones pueden presentar diferencias justificadas por la información disponible, las características analizadas o las referencias de mercado utilizadas. Pero una segunda tasación no tiene por qué ofrecer un resultado superior.
Si optas por esta alternativa, asegúrate de contratar una realizada por una sociedad homologada y de facilitar toda la documentación relevante.
La normativa permite aportar al banco una tasación vigente emitida por una entidad homologada, siempre que cumpla los requisitos aplicables. La entidad podrá realizar las comprobaciones pertinentes sin repercutir su coste al cliente por ese motivo.
Esta posibilidad está recogida en el Real Decreto-ley 24/2021.
Además, según el artículo 62 de la Orden ECO/805/2003, los informes y certificados regulados por esta norma caducan a los seis meses desde su emisión.
6. Recalcular cuánto capital propio necesita la operación
Antes de decidir si continúas con la compra, vuelve a hacer números.
Pide al banco que te indique qué importe podría financiar, bajo qué condiciones y qué factores están pendientes de aprobación.
Después, calcula el dinero que tendrías que aportar, incluyendo la parte del precio no financiada y los gastos e impuestos correspondientes.
No se trata únicamente de comprobar si tienes suficiente ahorro para firmar. También conviene valorar cuánto dinero te quedaría disponible después de la compra.
Qué conviene revisar cuando el valor obtenido parece demasiado bajo
Desde el punto de vista técnico, una revisión debe centrarse en los elementos que realmente pueden influir en el resultado: identificación del inmueble, superficies, anexos, documentación, estado de conservación y datos de mercado utilizados.
También es importante comprobar si existen condicionantes o limitaciones expresamente indicadas en el informe.
El objetivo no es ajustar la valoración al precio que necesita el comprador para conseguir su hipoteca, sino confirmar que el resultado está correctamente fundamentado.
¿Por qué una tasación puede quedar por debajo del precio de compra?
No siempre existe un error detrás de una tasación inferior al precio pactado. En muchos casos, la diferencia aparece porque el precio de una compraventa y el valor obtenido mediante una valoración profesional responden a procesos distintos.
Entre los factores que pueden explicar esa diferencia destacan los siguientes.
Precio pactado
El precio de compraventa es el resultado de una negociación.
Puede estar influido por el interés particular del comprador, las expectativas del vendedor, la competencia por adquirir la vivienda o las circunstancias de la operación.
La tasación, en cambio, sigue criterios técnicos y una finalidad concreta.
Características del inmueble
La ubicación, la distribución, la planta, la orientación, la antigüedad y las características del edificio pueden influir en el valor.
Dos viviendas aparentemente similares pueden presentar diferencias importantes cuando se analizan con detalle.
Estado y calidad
El estado de conservación, las instalaciones y las calidades constructivas también son relevantes.
Una vivienda que necesita reformas importantes puede tener un valor inferior al de otra comparable que se encuentra en mejores condiciones.
Del mismo modo, determinadas mejoras pueden influir positivamente si están correctamente identificadas y justificadas.
Superficie y anexos
Los metros cuadrados son importantes, pero hay que distinguir entre superficie útil, construida y otras superficies que puedan figurar en la documentación.
También es necesario comprobar cómo se consideran los garajes, trasteros, terrazas y demás elementos vinculados a la vivienda.
No basta con sumar metros: hay que aplicar los criterios de valoración correspondientes.
Documentación
Las diferencias entre la realidad física del inmueble, el Registro de la Propiedad y el Catastro pueden afectar al análisis.
Lo mismo sucede cuando existen limitaciones, irregularidades o información relevante que no se ha podido comprobar.
Contar con documentación completa y actualizada ayuda a que el informe refleje adecuadamente las características de la vivienda.
Información de mercado y comparables
Para valorar una vivienda suelen analizarse referencias de inmuebles similares y las condiciones del mercado local.
Si el precio acordado está por encima de las referencias de mercado que resultan comparables, puede aparecer una diferencia respecto al valor tasado.
Eso no significa necesariamente que la compraventa sea inadecuada, pero sí que conviene comprender qué está justificando cada cifra.
¿Los bancos tasan a la baja?
No debe confundirse el trabajo de una sociedad de tasación con la decisión de financiación que toma el banco. La valoración del inmueble y la aprobación del préstamo son procesos diferentes, aunque estén relacionados.
La sociedad de tasación determina el valor del inmueble aplicando la metodología y las normas correspondientes. La entidad financiera utiliza esa información para estudiar la garantía y decidir cuánto dinero está dispuesta a prestar.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 13 la necesidad de una tasación adecuada e independiente del prestamista o intermediario antes de celebrar el contrato de préstamo.
Por tanto, que una tasación sea inferior al precio de compra no demuestra que el banco haya ordenado reducir el valor.
Tampoco existe una tasadora que pueda garantizar siempre una valoración más alta. Lo recomendable es buscar una entidad que trabaje con rigor, conocimiento del mercado y criterios técnicos contrastables.
En nuestro artículo sobre cómo elegir una tasadora explicamos qué aspectos conviene tener en cuenta antes de contratar este servicio.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
También puede ocurrir lo contrario: que el valor obtenido en la tasación sea superior al precio que has acordado pagar por la vivienda.
En principio, esto significa que la valoración profesional ha dado como resultado una cifra más elevada que el importe de la compraventa. Sin embargo, no permite afirmar por sí solo que hayas comprado por debajo del valor real del inmueble ni que hayas obtenido una ganancia inmediata.
Hay que tener presente que el precio acordado puede responder a circunstancias particulares, mientras que la tasación se realiza aplicando una metodología específica.
¿Y qué ocurre con la hipoteca?
Una tasación superior al precio de compra puede resultar favorable desde el punto de vista de la garantía, pero no significa que el banco vaya a prestarte automáticamente más dinero.
Algunas entidades pueden utilizar el menor valor entre el precio de compraventa y la tasación para calcular sus límites de financiación. Otras condiciones dependerán del tipo de operación, del perfil del solicitante y de la política de riesgos.
Por eso, aunque la vivienda se haya tasado por encima de su precio, sigue siendo necesario comprobar cuánto dinero ofrece realmente el banco.
También conviene evitar otra confusión frecuente: el valor de tasación no determina automáticamente el valor fiscal de la operación ni sustituye al precio de compraventa.
En definitiva, una tasación más alta puede aportar una referencia positiva sobre el inmueble, pero la viabilidad financiera de la compra dependerá del análisis completo de la entidad.
¿Qué pasa si la tasación está por debajo del precio de venta?
Desde la perspectiva del vendedor, una tasación inferior al precio solicitado puede complicar la operación, especialmente cuando el comprador necesita una hipoteca.
Si la entidad financiera reduce la financiación prevista, el comprador quizá no disponga del dinero necesario para completar la adquisición.
En ese caso, pueden surgir nuevas conversaciones sobre el precio, los plazos o las condiciones de la compraventa.
Ahora bien, una tasación inferior al precio de venta no obliga automáticamente al propietario a rebajar su vivienda.
El vendedor puede mantener el importe solicitado y valorar otras propuestas. También puede estudiar si le interesa negociar para facilitar el cierre de la operación.
La decisión dependerá de las circunstancias de ambas partes y de los compromisos que ya hayan asumido.
Precio de compra, valor de tasación y valor de mercado: ¿por qué pueden ser diferentes?
Aunque están relacionados, estos conceptos no significan exactamente lo mismo.
El precio de compra es la cantidad que acuerdan comprador y vendedor en una operación concreta.
El valor de tasación es el resultado certificado en un informe profesional, elaborado con una finalidad y unas reglas determinadas.
Por su parte, el valor de mercado representa una estimación del precio por el que un inmueble podría venderse en condiciones normales de mercado y en una fecha específica.
Existe además el valor de referencia del Catastro, utilizado principalmente para determinadas finalidades tributarias. No debe confundirse con una tasación hipotecaria ni con el precio pactado.
Estas cifras pueden coincidir, aproximarse o diferir por motivos perfectamente justificables.
Preguntas frecuentes sobre la tasación por debajo del precio de compra
¿Qué pasa si la tasación está por debajo del precio de compra?
El banco puede ofrecer menos financiación de la prevista y el comprador podría necesitar más ahorros. No significa que la operación sea inviable, pero sí que conviene revisar sus condiciones económicas.
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o el precio de compra?
Depende de la entidad. El banco puede utilizar el valor de tasación o el menor entre ese valor y el precio de compra, además de considerar la solvencia del solicitante y su política de riesgos.
¿Puede denegarse una hipoteca después de hacer la tasación?
Sí. La tasación no garantiza la aprobación del préstamo. El banco debe analizar también los ingresos, las deudas, la capacidad de pago y el conjunto de riesgos de la operación.
¿Los bancos tasan a la baja?
La tasación y la decisión bancaria son procesos distintos. La valoración debe realizarse con independencia y conforme a criterios técnicos. Un resultado bajo no demuestra que el banco haya intervenido para reducirlo.
¿Puedo pedir otra tasación si la primera sale baja?
Sí. Puedes solicitar otra valoración a una sociedad homologada. Antes, conviene comprobar si existen errores objetivos o documentación pendiente. Una nueva tasación supone un coste y no garantiza un resultado superior.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
El valor tasado supera al precio acordado, pero eso no garantiza una financiación mayor. El importe del préstamo seguirá dependiendo de los criterios de la entidad y de la situación económica del comprador.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de venta?
El comprador puede encontrar dificultades para conseguir la financiación prevista y solicitar una renegociación. No obstante, el vendedor no está obligado a modificar el precio únicamente por el resultado de la tasación.
¿Necesitas una tasación profesional para tu vivienda?
Cuando vas a comprar una vivienda, disponer de una valoración rigurosa puede ayudarte a tomar decisiones con mayor seguridad.
Si la tasación ha quedado por debajo del precio acordado, es importante entender qué factores han influido en el resultado y qué alternativas tienes antes de asumir nuevos compromisos económicos.
Si necesitas una valoración con finalidad hipotecaria, puedes conocer los servicios de tasación de Gesvalt y solicitar información sobre el informe adecuado para tu operación.
Porque, antes de decidir cuánto estás dispuesto a pagar por una vivienda, conviene contar con una referencia técnica bien fundamentada.
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