El Supremo anula el registro estatal de alquileres turísticos por falta de competencias

El Tribunal Supremo ha anulado el registro único de alquileres turísticos, argumentando que el Estado no tiene competencias para establecerlo.

El Tribunal Supremo ha anulado el registro único de arrendamientos de corta duración mediante una sentencia que cuestiona la capacidad del Estado para crear este censo. La Sala de lo Contencioso-Administrativo estimó parcialmente un recurso de la Generalitat Valenciana, aunque mantuvo vigentes las obligaciones de las plataformas de compartir datos sobre alquileres turísticos. El fallo, fechado el 19 de mayo y conocido recientemente, invalida los preceptos que originaron el registro único, pero preserva la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y las disposiciones sobre transmisión de datos por parte de portales como Airbnb o Booking.

El registro fue puesto en marcha el 2 de enero de 2025 y alcanzó su funcionamiento pleno el 1 de julio tras un período de prueba de seis meses. Su propósito era identificar y controlar las viviendas alquiladas a turistas en plataformas online, así como cualquier inmueble comercializado como arrendamiento de temporada, en cumplimiento de la normativa europea sobre recogida e intercambio de datos en servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Desde su implementación se registraron más de 341.000 viviendas: 258.000 pisos turísticos y 83.000 alquileres de temporada.

El sistema incluía una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, plataforma informática que permitía a las empresas online comunicarse con la Administración. Cada propiedad destinada a este tipo de arrendamiento requería un número de identificación que certificara su cumplimiento normativo. Los registradores de la propiedad evaluaban si las viviendas reunían los requisitos legales para su comercialización en internet.

El procedimiento fue aprobado mediante real decreto el 23 de diciembre de 2024 y desencadenó una intensa batalla legal. Varias comunidades autónomas —Canarias, Murcia, Comunidad Valenciana y Andalucía— así como asociaciones de alquiler vacacional de Barcelona, Girona y Canarias presentaron recursos argumentando que la norma invadía competencias autonómicas. Todas las cuestiones relacionadas con turismo corresponden al ámbito regulatorio de las comunidades, según sus alegaciones. El tribunal anuló los preceptos generadores del registro único, pero mantuvo vigentes las disposiciones sobre la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas online.

Tras el fallo, el Ministerio de Vivienda exhortó a las comunidades autónomas a seguir el ejemplo de los Registradores de la Propiedad y agilizar comprobaciones e inspecciones para verificar que los alojamientos inscritos cumplen la normativa. El ministerio señaló que no puede permitirse que, como ha ocurrido en Andalucía, baste una declaración responsable para inscribir un piso turístico sin verificar su cumplimiento normativo. A pesar de la anulación del registro único, el ministerio celebra que el Supremo haya avalado la ventanilla única, considerándola un mecanismo que facilita la retirada de alojamientos que incumplen la normativa y combate el fraude en alquileres turísticos y de temporada.

Desde el inicio del registro, España ha detectado más de 111.000 contratos de alquiler ilegales, mayoritariamente turísticos. En Andalucía se localizaron más de 26.000 pisos turísticos no conformes a la normativa.

El tribunal reconoció una creciente preocupación, tanto comunitaria como nacional, por la proliferación de plataformas en línea que ofrecen alquileres de corta duración. Esta situación ha impactado en la disminución de arrendamientos de larga duración y ha contribuido al aumento de los precios de alquiler y vivienda en las ciudades, generando problemas de acceso a la vivienda y desplazamiento de residentes habituales a otras áreas. Los jueces señalaron que las medidas deben frenar los abusos de esta modalidad de arrendamiento, que puede eludir la normativa estatal sobre alquileres de larga duración y las normativas autonómicas sobre alquileres turísticos.

A pesar de la anulación del registro único, el Supremo considera que el Estado sí tiene competencias para regular la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas online y la transmisión de datos con fines estadísticos, al enmarcarse dentro de las estadísticas para fines estatales.

La sentencia se conoció en el marco de la conferencia sectorial de vivienda, donde el ministerio acordó el reparto de 7.000 millones de euros para un nuevo plan estatal que abarcará 2026-2030. Este acuerdo pone fin a un año de negociaciones entre el Ejecutivo y las comunidades autónomas, logrando apoyo unánime de todas las regiones, incluidas las del Partido Popular. Sin embargo, el consejero madrileño del ramo, Jorge Rodrigo, advirtió que podrían recurrir al Supremo para bloquear el nuevo programa por considerar que invade competencias autonómicas.

Andalucía, una de las comunidades más críticas que recurrió en 2025 por invasión de competencias, acogió con satisfacción el fallo del Supremo. El consejero de Turismo en funciones, Arturo Bernal, afirmó que @@CITA_INTOCABLE_001@@ esta decisión es una prueba más de que el Gobierno de Pedro Sánchez legisla desde la ideología y en contra del ordenamiento jurídico y del respeto a las competencias @@CITA_INTOCABLE_001@@. Bernal subrayó que el Gobierno central impuso un registro único obligatorio sin cobertura competencial necesaria, ignorando las advertencias sobre inseguridad jurídica que las comunidades habían planteado. Desde la Junta se destacó que, con la aplicación de la normativa del registro autonómico de viviendas de uso turístico, se han cancelado más de 15.300 alojamientos en los últimos dos años.