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La rentabilidad de la vivienda cae al 4,7% en Madrid y marca su nivel más bajo en cinco años
Parla, la ciudad más rentable de la región con un 8,3%
El mercado inmobiliario madrileño cierra 2025 con una rentabilidad media anual del 4,7%, la más baja desde 2020 y 1,1 puntos por debajo de la registrada en 2024, según el estudio publicado por el portal Fotocasa con datos de precios de venta y alquiler de diciembre. Esta caída prolonga la tendencia descendente de los últimos años y sitúa a la Comunidad de Madrid entre las regiones con menor retorno para los propietarios que destinan sus viviendas al alquiler.
Madrid, por debajo de la media nacional
La rentabilidad media de la vivienda en España se situó en 2025 en el 5,9%. Madrid queda rezagada junto a otras comunidades como Andalucía (5,1%), Canarias (5,5%) o Baleares (4,3%). Al otro lado de la tabla destacan Castilla-La Mancha (7,8%), Cataluña (7,4%) o Castilla y León y Aragón (6,9%), donde los inmuebles destinados al alquiler ofrecen rendimientos notablemente superiores.
A pesar de ser una de las regiones con mayor demanda de vivienda, el incremento sostenido del precio de venta, especialmente en la capital, unido a la menor evolución de las rentas de alquiler, ha reducido progresivamente la rentabilidad en comparación con otras zonas del país. Esta situación refleja un mercado cada vez más tensionado en los barrios acomodados y menos atractivo para el pequeño inversor.
Madrid capital, a la cola en rentabilidad
La ciudad de Madrid presenta una rentabilidad media del 4,0%, notablemente inferior a municipios del cinturón metropolitano como Parla (8,3%), Torrejón de Ardoz (7,3%) o Fuenlabrada (6,9%). Otros municipios como Móstoles, Valdemoro o Collado Villalba superan el 6%, mientras que localidades como Las Rozas, Majadahonda o Pozuelo de Alarcón apenas alcanzan el 4%.
Por distritos, Villaverde se consolida como el más rentable, con un 8,1%, seguido por Puente de Vallecas (7,2%), Usera (6,5%) y Carabanchel (6,2%). Son zonas tradicionalmente obreras, con precios de compra más bajos y una elevada demanda de alquiler, que permiten márgenes más altos. En cambio, en distritos centrales como Retiro (3,0%), Chamberí (3,1%) o Salamanca (2,7%) la rentabilidad es notablemente menor, lastrada por los altos precios de adquisición.
A nivel de barrio, Villaverde Alto se sitúa a la cabeza de la rentabilidad en la capital con un 8,2%, seguido de San Diego (7,3%) y Numancia (6,7%), todos en distritos del sur. También destacan barrios como San Isidro, Lucero, Aluche o Puerta del Ángel, todos por encima del 5,5%. En contraste, los barrios más exclusivos del centro y del norte de la ciudad presentan las menores rentabilidades. Castellana, Lista, Recoletos y Goya, todos en el Distrito de Salamanca, apenas superan el 2,6%, lo que los convierte en inversiones con escaso retorno relativo, aunque sostenidas por la expectativa de revalorización patrimonial.
