Madrid suma 10,4 millones de turistas y 22 operaciones hoteleras en 2025

El informe '5 Claves: Madrid vs. Barcelona' de la consultora Colliers refleja un comportamiento dual: Madrid lidera en volumen de viajeros y actividad inversora, mientras Barcelona mantiene la hegemonía en pernoctaciones y rentabilidad hotelera.

Madrid registró 10,4 millones de turistas en 2025 y se consolidó como el principal destino urbano español por volumen de viajeros, recortando distancias con Barcelona, según el informe 5 Claves: Madrid vs. Barcelona elaborado por la consultora Colliers. La capital alcanzó los 21,4 millones de pernoctaciones, impulsada por una demanda internacional que ya representa el 66% del total, con visitantes norteamericanos, italianos y franceses a la cabeza.

Barcelona, por su parte, mantuvo su hegemonía en el volumen total de pernoctaciones con 21,7 millones, apoyada en un modelo fuertemente internacional donde el turismo extranjero roza el 90%. La estancia media sigue siendo superior en Barcelona (2,4 días) frente a Madrid (2,1 días), lo que refleja una mayor duración del visitante en la capital catalana frente a la alta rotación de la madrileña.

¿Cómo se diferencia la oferta hotelera de Madrid y Barcelona?

En el ámbito de la oferta, Madrid destaca como el mercado más dinámico con 862 hoteles y 94.000 camas. El sector experimenta una transformación cualitativa hacia segmentos superiores, con proyectos concentrados en el centro urbano y el eje Aeropuerto-IFEMA —cerca de 1.000 habitaciones en desarrollo en cada zona—. La zona Centro concentra 20 proyectos orientados a las categorías de 4 y 5 estrellas.

Barcelona, en cambio, opera en un mercado limitado por la regulación urbanística y la falta de suelo disponible, con 680 hoteles y 88.000 camas. Esta restricción frena la expansión del parque hotelero y orienta el mercado hacia la optimización y el reposicionamiento de los activos existentes, lo que presiona las tarifas al alza por la escasez de oferta.

¿Qué datos de rentabilidad e inversión registraron ambas ciudades en 2025?

Barcelona mantuvo el liderazgo en rentabilidad hotelera en España con un RevPAR de 143,1 euros, una ocupación del 80,7% y una tarifa media diaria (ADR) de 177,4 euros. Madrid estrechó el margen gracias a un crecimiento dinámico de tarifas, situando su RevPAR en 125,9 euros, la ocupación en el 73,9% y el ADR en 170,4 euros. Colliers aprecia una convergencia gradual entre ambos mercados, aproximando los precios madrileños a los barceloneses tras varios ejercicios de incrementos en el segmento de lujo.

En cuanto a la inversión hotelera, el comportamiento fue dispar en 2025. Barcelona lideró en volumen financiero con 649 millones de euros transaccionados en 15 operaciones, mientras que Madrid encabezó la actividad con 22 operaciones, aunque con un importe total menor, 360 millones de euros, debido a la escasez de oportunidades de gran tamaño.

Las perspectivas para 2026 siguen siendo favorables. Las estimaciones de Colliers para el primer semestre sitúan el crecimiento de la inversión hotelera en ambas ciudades por encima del 13% respecto al mismo periodo del año anterior, impulsado por el desarrollo de infraestructuras, el turismo de congresos (MICE) y la atracción de demanda internacional de alto valor.